Игроки рынка замерли в ожидании, кто же дрогнет первым : интервью казахстанского эксперта рынка недвижимости ИА REGNUM

Эксперт по рынку недвижимости в Казахстане, директор Научно-исследовательского института финансового и налогового права, кандидат юридических наук Евгений Порохов ответил на вопросы корреспондента ИА REGNUM.

ИА REGNUM: Каковы принципы ценообразования на рынке недвижимости в Казахстане, кто является главным игроком на рынке ценообразования?

Ценообразование на рынке недвижимости осуществляется по рыночным экономическим законам с учетом существующего (искусственно созданного и поддерживаемого) в сознании массового потребителя ажиотажного спроса на жилье.

Прежде всего, это себестоимость строительства жилья, складывающаяся из стоимости земли, как базиса всего насущного, стоимости строительных материалов, стоимости строительных работ и стоимости разрешительных документов и лояльности уполномоченных государственных контролирующих органов. Добавьте к этому стоимость отсутствующих (другими словами, привлеченных или кредитных) денег, необходимых для пополнения оборотных средств строительных компаний на долгосрочную перспективу. По последним официальным статистическим данным, озвученным Комитетом по строительству Министерства индустрии и торговли Казахстана, себестоимость квадратного метра жилья составляет 750-800 долларов США. Что же тогда после себестоимости формирует существующую и удерживаемую застройщиками, инвесторами и риэлторами сегодня цену на недвижимость, например в Алма-Ате, в районе 4 000 - 5 000 долларов США? Напрашивается только один ответ: рентабельность строительного и инвестиционного бизнеса на этом рынке - неуемная жажда сверхдоходов этих игроков рынка (к слову заметим, зачастую уже израсходованных и, судя по всему, не по назначению, поскольку сегодня застройщики жалуются, что даже с такой нормой рентабельности им не хватает денег на завершение строительства, и государство открывает целевое бюджетное финансирование на эти нужды в размере 4 млрд долларов США).

Основными игроками на этом рынке стали, как видим по игровой цепочке, банкиры и иные финансовые организации, застройщики, дольщики-инвесторы и, естественно, рядовые потребители, за чей счет, собственно говоря, и затевалась вся эта игра. Основным же игроком по правилу "кто платит, тот и музыку заказывает" являются, конечно же, банки и финансирующие организации (в том числе и инвесторы).

ИА REGNUM: А игроки рассчитали свои возможности?

Не было бы ничего плохого, если бы изначально всеми участниками игры были бы рассчитаны силы и возможности каждого. Нет ничего плохого в том, что человек, уверенный в своих силах и в будущем, желает уже сегодня иметь свое жилье в надежде, что завтра он заработает, вернет кредиты и рассчитается за переданные ему взаймы деньги. Но когда массовый потребитель, не имея уверенности в своих будущих доходах, смело берет в банках сотни тысяч и даже миллионы долларов, это, мягко говоря, вызывает недоумение.

Складывается такое ощущение, что у нас почти все потенциальные миллионеры. И в такой ситуации, когда ни банки, получившие легкие кредиты и желающие их быстро перепродать и заработать на этом, ни потенциальные покупатели, даже не задумываясь над тем, как они будут впоследствии рассчитываться, дело пошло на самотек. Повсеместно стали создаваться условия и предпосылки к стихийному и неконтролируемому развитию ситуации на рынке недвижимости. Всеобщим заблуждением стала уверенность заемщиков-потребителей в том, что, в крайнем случае, т.е. в случае невозврата кредита заемщиком по обязательствам перед банком, можно будет рассчитаться стоимостью самой же приобретенной заемщиком недвижимости, которая, естественно, сразу же оформлялась в залог. При этом никто даже не думал, что тенденция в динамике цен на жилье может круто измениться и средств от продажи недвижимости не хватит даже для расчетов по основному долгу, не считая процентов.

Удивительно также то, что государство в такой ситуации оказалось пассивным игроком, роль которого свелась к висящему на стене ружью. Оно по законам жанра, конечно же, выстрелило, но, как всегда, под занавес, когда проблема перезрела и превратилась в кризис. В этой связи понятны запоздалые и не слишком убедительные увещевания официальных лиц о необходимости сохранять спокойствие и о защите государством прав дольщиков и застройщиков.

ИА REGNUM: Отразился ли, на ваш взгляд, ипотечный кризис в США на системе ипотечного кредитования в Казахстане, а также на цены на недвижимость?

Отразился, в первую очередь, психологически, когда мы поняли, какой путь нас ждет, если продолжать в том же духе, и экономически, когда нам ограничили доступ к внешним кредитным ресурсам. Сейчас заметно ощущается, как спал игровой азарт основных участников, зарабатывавших на тенденции роста цен на недвижимость. Игроки, как минимум, призадумались и замерли в ожидании того, что же будет дальше и кто дрогнет первым. Некоторые уже дрогнули, и кое-где цены уже поползли вниз.

ИА REGNUM: Изменятся ли, по вашему мнению, принципы ценообразования в Казахстане после ипотечного кризиса в США?

Сами принципы ценообразования, учитывая их в целом рыночный характер, я думаю, не изменятся. Но могут измениться и, в свою очередь, существенно повлиять на конечную цену составляющие этого ценообразования. При избирательном и более строгом подходе к ипотечному кредитованию (в том числе и под влиянием ипотечного кризиса в США) значительно уменьшится кредитная составляющая сделок с недвижимостью. Но при этом может увеличиться, так называемая, "разрешительно-запретительная" составляющая цен (неправильные или незаконные разрешения, выявленные нарушения и пути их устранения). Застройщикам и инвесторам, в конечном счете, собственникам, рано или поздно придется нести расходы, связанные со скрытыми или явными дефектами и недостатками строительства (нарушение санитарно-эпидемиологических, архитектурно-строительных, экологических, планировочных и других норм). Люди не должны забывать, что недвижимость - это не только объект инвестирования, но и источник дополнительных расходов, который может быть обременительным для их владельцев. Все это тоже будет влиять на формирование цены.

ИА REGNUM: Стоит ли ожидать появления новых игроков на этом рынке?

По законам жанра, на сцену скоро должны выйти те бизнесмены, которые зарабатывают на сегодняшней тенденции на рынке недвижимости. Закон "продавай, когда дорого, покупай, когда дешево" при изменившейся тенденции цен на рынке недвижимости активизирует крупных и долгосрочных инвесторов в недвижимость (собственники арендных домов, ипотечные дома), увеличится количество сделок с недвижимостью, а значит, прибавится работы брокерам и юристам, которые будут зарабатывать на оборотах и проблемах со статусом недвижимости и ее владельцев. В конце концов, в качестве игрока на сцене обязательно появится и само государство, которое наверняка сможет удивить нас своей многоликостью и разнообразием ролей (правоохранительная, регулирующая, донорская и т.д.).

ИА REGNUM: Какие выводы должны сделать ключевые игроки ценообразования в Казахстане после ипотечного кризиса в США?

Потребители должны, наконец, прозреть и уяснить для себя, что они одни из основных (хотя и разрозненных) игроков на рынке недвижимости. Поэтому их подход к выбору недвижимости должен быть избирательным и притязательным. Они не должны покупать "кота в мешке" или воздух над котлованом (небесные замки). И не должны позволять себя обманывать и одурачивать обещаниями "поля чудес" со стороны застройщиков и риэлторов. Потребитель должен помнить, что именно от его кошелька зависит судьба и благополучие всех остальных игроков на рынке недвижимости. Именно он является тем рабочим муравьем, который по крупинке зарабатывает и тратит на недвижимость им заработанное, тем самым, принимая самое реальное и непосредственное участие в строительстве большого муравейника, именуемого ипотечным кредитованием. Все остальные игроки должны это четко осознавать и ценить, не забывая истину "клиент всегда прав".

Банкам необходимо отладить свои службы риск-менеджмента, чтобы не позволять впредь финансировать изначально обреченные на невозврат проекты (как в отношении отдельных дольщиков, так и в целом застройщиков). Конечно, банки, как залоговые кредиторы, в отличие от остальных игроков, наименее подвержены рискам невозврата выданных кредитов, будучи кредиторами третьей очереди. Но и на их долю может не хватить имущества банкротов в случае резкого падения цен на рынке недвижимости. Банки не должны "доводить до греха" и "искушать" потребителей легкими и доступными деньгами без объяснения их реальной стоимости для потребителя в будущем и последствий невозврата кредитов.

Застройщики должны понять, что в погоне за сверхприбылью путем уменьшения расходов и увеличения цен на продукцию могут упасть продажи того, что не стоит запрашиваемых ими денег по соотношению цена-качество. В итоге потеря доверия потенциальных и существующих инвесторов (дольщиков) и подрыв репутации.

Риэлторы должны уяснить себе, что не только высокая цена сделок приносит им доходы, а их количество и качество услуг самих риэлторов при совершении сделок с недвижимостью.

ИА REGNUM: Какие выводы должно сделать государство?

Государство должно всегда помнить свою роль ночного сторожа и недремлющего ока. Как сказал Карл Маркс: "Государство должно "не мешать" нормальному течению экономической жизни". Но при этом оно не должно и допускать аномалий в этой жизни, работая на предотвращение финансовых и экономических кризисов.

ИА REGNUM: Можно ли сейчас делать прогнозы по ценам, будут ли они снижаться?

Сейчас стало модным говорить о том, что цены испытают на себе определенную корректировку. Тайный смысл этих слов применительно именно к существующей ситуации означает ничто иное, как снижение цен там, где они завышены и не соответствуют реальной рыночной стоимости недвижимости. Я уже неоднократно высказывал свое мнение о том, что рынок недвижимости проходит логические этапы своего развития и структуризации (в том числе и в массовом сознании людей, влияющих на ценовые колебания). Всегда будет в цене земля как базис всего насущного. В зависимости от района и полезных свойств почвы цены на землю будут колебаться, но опять-таки, в разумных ценовых рамках. Элитная недвижимость в элитных районах также будет цениться соразмерно достатку живущих или желающих в ней жить состоятельных людей, которые готовы нести дополнительные расходы в обмен на свой комфорт и престиж (налоги, повышенные коммунальные и т.д.). Самым гибкими сегментами рынка остаются вторичный рынок жилья и, как это ни странно, новостройки. Цены на квартиры в этих, ставших конкурентами, сегментах определяются финансовыми запросами их продавцов и наметившейся естественной (здоровой) конкуренцией между ними. Выше уже было сказано, что в обоих этих сегментах цены были явно завышены ипотечными ожиданиями потенциальных покупателей.

Сейчас же, когда ситуация на рынке ипотечного кредитования и с дольщиками-инвесторами (по большей части тоже из среды ипотечных заемщиков) более-менее прояснилась, потенциальные продавцы вторичного жилья и застройщики начнут использовать тот задел, который был ими создан в пик цен на предлагаемое ими жилье (февраль-май 2007 г.). Чтобы продать переоцененный некогда рынком актив и зафиксировать свой доход (хороший еще доход!!!, если учесть разницу между 5 000 и 800 долларами США) на приемлемом для них пока еще уровне, они готовы подвинуться. Причем конкуренты понимают, что количество реальных целевых денег на недвижимость по приемлемой для них цене уже ограничено и продолжает уменьшаться. Поэтому они заинтересованы опередить друг друга в процессе получения необходимых им доходов и готовы для этого подвигаться по цене до точки своих минимально желаемых доходов (а в ряде случае даже и до точки своей безубыточности).

ИА REGNUM: Ряд экспертов сегодня говорят о синдроме "ипотечной усталости", когда человек устает платить за ипотеку. Может ли это послужить толчком к формированию более доступных условий ипотечного кредитования в Казахстане?

Рынок ипотечного кредитования - это тоже рынок. Пока есть спрос, будет и предложение. Хотя, как показывает опыт последних месяцев, люди действительно осознали будущую стоимость сегодняшних денег, которые они берут сегодня в расчете заработать и вернуть их завтра с оплатой их стоимости. Люди также поняли, что приобретенная ими на кредитные деньги недвижимость, тут же ставшая залоговой, может так же легко уйти от них, как и пришла, в случае нарушения ими сроков возврата кредитов и выплаты процентов по ним. Кроме того, люди, наконец-таки, поняли, что цены имеют свойство не только расти, но и снижаться. Бесконечного роста цен быть не может. А стоимость денег, которые придется отдавать в будущем, уже определена по соглашению с банком или ипотечной компанией. И при такой конъюнктуре рынка недвижимости стоимости приобретенного ими жилья может не хватить, чтобы рассчитаться со всеми кредитами, и тогда придется расстаться с другим имуществом, а то и вовсе объявить себя банкротом. С учетом этих откровений для себя спрос на ипотеку значительно упал. И есть все основания утверждать об "ипотечной усталости" потребителя. Зарабатывать деньги всегда труднее, чем их расходовать. Проверенное каждым заемщиком на собственном опыте истинность этого утверждения вызывает естественное чувство усталости.

Правда, и предложение ипотечных кредитов значительно уменьшилось из-за ограничения доступа финансовых организаций к внешним заимствованиям. Так что в соотношении спроса и предложения на ипотеку объективно сложился равный счет 1:1, что, соответственно, не повлияет существенно на формирование более доступных условий ипотечного кредитования. Более того, банки, сознающие свои риски по возможному невозврату кредитов и их необеспеченности сегодняшней рыночной стоимостью залоговой недвижимости, постараются принять меры к защите своих кредитов и ужесточат требования к потенциальным заемщикам.

ИА REGNUM: Насколько, на ваш взгляд, эффективна государственная жилищная программа?

Жилищная политика государства станет эффективной только тогда, когда будет создан рынок доступного для большинства нуждающихся граждан жилья, используемого, прежде всего, по его прямому назначению. Другими словами, во-первых, жилья должно быть как минимум столько, сколько в нем существует потребности граждан именно для использования его по прямому назначению, т.е. для проживания. Во-вторых, у граждан должно быть столько собственных (заработанных или законно приобретенных) денег, чтобы это жилье для проживания приобрести. Другими словами, надо дать возможность строителям строить качественное и доступное жилье не в убыток себе, а гражданам - зарабатывать деньги для приобретения этого жилья. Других "хитрых" рецептов решения жилищной проблемы всех нуждающихся быть просто не может. Государство же может принять в этом процессе грамотное участие. Ипотека и рынок арендного жилья могли бы помочь в решении жилищной проблемы, но не надо превращать их в самоцель и делать из них панацею от всех бед. Ни к чему хорошему это не приведет. При этом рынок ипотечного кредитования и арендного жилья тоже должны иметь соответствующую правовую основу, а участники отношений - надежные механизмы грамотной реализации своих прав и обязанностей.

До тех пор, пока такого рынка не будет, пока будет дефицит доступного жилья и дефицит заработанных и обеспеченных денег, всякого рода двухуровневые схемы обеспечения граждан жильем не будут иметь успеха. Всегда велик соблазн заработать на разнице в цене (даже с использованием статуса нуждающегося). Полученные по госпрограмме квартиры будут перепродаваться, как только истечет время ограничений на это.

ИА REGNUM: Кто, на ваш взгляд, должен осуществлять контроль за качеством строительства в Казахстане? Каков сегодня уровень контроля?

В первую очередь, конечно же, государство в лице сильных и компетентных уполномоченных органов. Качество строительства и соблюдение СНиП и ГоСТов должно проверяться профильными министерствами и ведомствами и ответственность контролирующих органов, выдающих разрешения или подписывающих акты ввода в эксплуатацию, должна быть адекватной возможным последствиям, как это было в советские времена или существует в цивилизованных государствах. Как минимум, возмещение всех убытков, причиненных жизни, здоровью и имуществу граждан-потребителей от недостатков строительства и ввода объектов в эксплуатацию. Сегодня в США нерадивый строитель рискует разориться от исков дотошных и грамотных потребителей и их адвокатов. Должна быть и самая строгая уголовная ответственность, поскольку недостатки строительства чреваты очень серьезными последствиями для жизни и здоровья большого числа граждан. Разрушение здания из-за ошибок архитекторов, строителей и контролирующих органов по своим последствиям ничем не будет отличаться от последствий актов терроризма или чрезвычайных ситуаций. Люди, причастные к строительству, должны, наконец, ощутить не только доходность этого бизнеса, но и обратную сторону медали - всю полноту ответственности за свои дела. Кто не нарушал законов и правил в области строительства, тому и нечего бояться. Однозначно, должна активизироваться и усилиться роль финансовых контролирующих и правоохранительных органов. Не должны создаваться, вовремя должны распознаваться и пресекаться всякие ситуации, способствующие появлению мошенников в строительстве. Права граждан, претендующих на получение или улучшение жилья с целью использования его по прямому назначению, должны быть учтены и защищены и в процедурах банкротства строительных предприятий. Их интересы желательно было бы учесть наряду с интересами других граждан - физических лиц до залоговых кредиторов и государственного бюджета, а не в числе прочих кредиторов или собственников.