Жилье в Подмосковье - для богатых и очень богатых людей. Подмосковное строительство и недвижимость в СМИ

В последнее время все чаще высказываются мнения о том, что в недалеком будущем цены на недвижимость в Подмосковье сравняются с ценами на московское жилье. И, кажется, что эти времена уже настали. Дефицит предложения жилья наблюдается уже не только в Москве, но и в ближнем Подмосковье. И самые дальние точки московского региона привлекают теперь покупателей недвижимости.

Так, в статье "Окраины Подмосковья дорожают быстрее пригородов" газета "Business & Financial Markets" (номер от 11 мая) сообщает о том, что рынок подмосковных частных домов в 2007 году демонстрирует стабильный рост. Газета пишет: "Участники рынка убеждены, что вскоре на рынке недвижимости Московской области будут превалировать предложения эконом-класса в дальнем Подмосковье. По данным аналитического центра холдинга "Миэль", этой весной объем предложения на рынке подмосковной жилой недвижимости в сравнении с прошлым кварталом снизился на 1,3%, до 10,2 тыс. домов, дач, вилл и коттеджей. Причем 35,5% выставленных на продажу объектов находятся на расстоянии от 16 до 30 км от МКАД. "Нынешний рост цен на рынке загородной недвижимости вызван удорожанием земли, стройматериалов, стоимости подвода коммуникаций. Кроме того, в этом сегменте основной поток продаж приходится как раз на весенний период", - считает исполнительный директор консалтинговой компании Blackwood Мария Литинецкая... Самыми высокими темпами дорожает недвижимость в дальнем Подмосковье. По оценкам аналитиков "Миэль", в общем объеме предложений она занимает всего 9,7%. Несмотря на это, за минувший квартал объекты подорожали на 16,4%". Под дальним Подмосковьем аналитики условно понимают отметку далее, чем 40-60 км от МКАД. "По общему мнению участников рынка, домовладения в дальнем Подмосковье в ближайшем будущем продолжат стабильно дорожать", - заключает газета.

При этом то же издание в номере от 14 мая признает, что при всей популярности Подмосковья до пика строительного бума ему еще далеко. "Большинство масштабных девелоперских проектов загородной недвижимости существует пока только на бумаге", - пишет газета о том, что в Московской области пока реализуется около десяти крупных проектов, предполагающих как строительство многоэтажных жилых массивов, так и коттеджную застройку класса de luxe. "Однако бум загородного строительства существует пока преимущественно на бумаге - девелоперы лишь начинают реализацию задуманных проектов", - отмечает издание. Анонсирование строительства сейчас сильно опережает сроки сдачи жилья в эксплуатацию. Большинство крупных проектов сосредоточено на северо-западе Московской области. Это престижные Рублевское и Новорижское направления, к примеру, проекты компаний "Нафта-Москва" или Sinergio. "Нафта-Москва" реализует проект "Рублево-Архангельское", предполагающий возведение малоэтажного города на площади 430 га в 3 км от Москвы между Рублевским и Новорижским шоссе (общая площадь строений разного типа - 2,7 млн кв. м). Продажи недвижимости в нем, как сообщил B&FM девелопер проекта "Терра девелопмент", еще не начаты. Однако в информационный центр компании уже поступило несколько сотен заявок потенциальных покупателей, и это несмотря на то, что ориентировочная цена продажи девелопером еще не определена. Как говорят в самой компании, цены будут такие же, как на элитное московское жилье, - в среднем $15 тыс.

В статье также рассказывается о проекте девелопера Sinergio совместно с британским инвестфондом Norfolk, который предполагает возведение на Рублевском шоссе коттеджного поселка площадью 430 га (инвестиции $3 млрд). "Есть и третий масштабный проект на этом направлении: Istra Project. Его реализует "Капитал труп" совместно с девелоперской компанией MosCityGroup. На 13 отдельных участках земли общей площадью 1150 га в 55 км от МКАД по Новорижскому шоссе планируется построить более 1,5 млн кв. м, 5-7% из которых - малоэтажное строительство с квартирами площадью от 75 кв. м, а до 10% - виллы площадью 600-1000 кв. м (каждая с участками до 3 га). Оставшиеся площади займут более 3 тыс. коттеджей по 150-300 кв. м с участками средней площадью 30 соток. Самым дорогим проектом Подмосковья B&FM называет Agalarov Estate: в 24 км от МКАД по Новорижскому шоссе на площади 300 га планируется построить 35 коттеджей стоимостью $3-5 млн. На этой земле собираются также организовать заповедную зону, построить отель и поля для гольфа. "Самих девелоперов не смущает, что возводимое ими жилье будет доступно далеко не всем. Аналитики рынка прогнозируют рост спроса на элитную подмосковную недвижимость в ближайшие три-пять лет, - отмечает B&FM. Среди амбициозных и дорогих строительных проектов находятся и те, которые будут доступны льготникам и очередникам: "Часть построенного в рамках нашего проекта жилья, около 3%, будет передана муниципальным властям для реализации социальных программ. Эти квартиры распределят между льготниками и очередниками в рамках программы "Доступное жилье". Но это жилье будет находиться не в коттеджных поселках, а, скорее всего, в кварталах многоэтажной застройки", - пояснил директор департамента общественных связей управляющей компании "Масштаб" Евгений Редькин. Компания "Масштаб" совместно с девелопером "Авгур эстейт" застраивает территории колхоза "Коммунарка", расположенного на Калужском шоссе".

Широкомасштабное строительство частных жилых домов в Подмосковье заставило банки разрабатывать новые схемы кредитования. Так, если раньше банки выдавали кредиты на строительство под залог квартиры, то сейчас уже появились банковские продукты, которые предполагают целевое кредитование именно строительства частных домов.

Подробнее о новинках строительного кредитования пишет журнал "Коммерсантъ - Деньги" в номере от 14 мая. Журнал пишет: "Банки до сих пор неохотно предоставляют кредиты на покупку строящегося загородного дома - инвестиционные контракты на строительство коттеджей берут в залог единицы. В рамках общих программ, когда заемщику предоставляется неограниченный выбор коттеджных поселков, предоставляют кредиты "Банк Сосьете Женераль Восток", "Пробизнесбанк", "Промсвязьбанк" и Росевробанк. В этих банках перед выдачей кредита на строящийся дом обязательно тщательно изучают документацию застройщика поселка. Другое дело, если у банка с застройщиком есть договор или же банк является непосредственным кредитором строительства поселка. В этих случаях документы на поселок собирать не нужно. "Тяжелее взять ипотечный кредит как раз на этапе строительства, поскольку могут быть сложности в предоставлении документов на коттедж непосредственно и по поселку в целом.", - поясняет начальник отдела сопровождения ипотечных сделок "Промсвязьбанка" Денис Зееман". "Один из новых, но, по мнению участников рынка, перспективных продуктов - кредитование покупки земельного участка. Это чрезвычайно хлопотный и рискованный вид кредитования, поскольку без стоящего на участке дома объектом залога земля становится с трудом. Из-за отсутствия отлаженной системы ценообразования участок сложно адекватно оценить, отсюда вытекает проблема с его последующей продажей в случае дефолта заемщика. Однако такой залог сегодня все-таки принимают "Банк Москвы", "Промсвязьбанк", "Райффайзенбанк" и "Банк Сосьете Женераль Восток". Банки с большим удовольствием возьмут в залог землю и предоставят кредит, если участок находится на популярном направлении. Также согласие банка на выдачу кредита будет зависеть от наличия на участке коммуникаций. По мнению участников рынка, этот продукт будет востребован среди заемщиков, но произойдет это только через несколько лет. А сегодня такой продукт популярен в регионах, где оформление земельных участков в собственность проходит с меньшими сложностями, чем в Москве, да и культура строительства собственного дома за городом более распространена и необходима, чем в столице", - заключает издание.

Об особенностях подмосковной ипотеки рассказывает издание "Квартирный ряд": "По информации экспертов рынка, 70% покупателей жилья в области - москвичи, а не жители соседних с Подмосковьем регионов, как это принято считать. Объемы ипотечных сделок в области отличаются от столицы незначительно. По данным банка DeltaCredit, их доля в Подмосковье составляет 10%. 30% новостроек области, по данным агентства МИАН, приобретаются с помощью кредитных схем". Подмосковный покупатель недвижимости может обратиться в банк или ипотечную корпорацию Московской области. "В первом случае заемщик получит частные банковские деньги, во втором - федеральные. Федеральные - под 12%, средства обычного банка - под чуть более низкие проценты", - отмечает издание. - ИКМО выполняет сегодня роль ипотечного брокера, который к тому же выдает займы, формирует пулы закладных и оформляет под них ценные бумаги АИЖК. Сегодня эта структура, учредителями которой выступили правительство Московской области и 14 муниципальных образований, переживает процесс смены руководства. Программа кредитования ИКМО реализуется в 58 муниципальных образованиях. Корпорацией выдано 4921 ипотечных кредитов и займов на сумму более 6,1 млрд. руб. Строительство ипотечных жилых домов общей площадью квартир около 1,2 млн. кв. м ведется в Дмитрове, Долгопрудном, Домодедове, Егорьевске, Железнодорожном, Звенигороде, Истре, Красноармейске, Наро-Фоминске, Павловском Посаде, Сергиевом Посаде, Ступине, Щелкове, Электростали, Балашихе, Дубне, Юбилейном, Коломне, Ногинске, Одинцове".

Продолжая тему растущей популярности жилья в Подмосковье, "Коммерсантъ - Деньги" в номере от 14 мая пишет о таком аспекте, как комфортабельность жилья и качество жизни. Пока в малоэтажных жилых комплексах Подмосковья за меньшие деньги можно приобрести гораздо больше составляющих комфортной жизни, нежели в столице. "По данным аналитического центра агентства недвижимости "Домострой", в новостройках Подмосковья средняя цена предложения составляет $1100-2486 за квадратный метр. На стоимость жилья в новостройке значительное влияние оказывают два ключевых фактора: расположение и тип дома... Строительство малоэтажных загородных комплексов - это, безусловно, тенденция. Покупатели все чаще выбирают жилье, ставя во главу угла экологическую составляющую, а не только возможность быстро доехать до работы. Ведь по стоимости квартиры в малоэтажных жилых комплексах бизнес-класса сопоставимы с квартирами в Москве. Естественно, стоимость квадратного метра ниже, чем в столице ($1300-3500). Однако площади квартир больше, поэтому общая цена за однокомнатную или двухкомнатную квартиру сопоставима со стоимостью квартиры в Москве с тем же количеством комнат. Например, средняя площадь двухкомнатной квартиры в многоквартирном доме составляет 55-65 кв. м, а в малоэтажном комплексе - 75-90 кв. м", - пишет издание.

В след за строительством объектов жилой недвижимости в ближнее Подмосковье потянулись и строители офисов. Как отмечает в номере от 14 мая издание "Мир&Dom. Business", "тенденция освоения территорий за МКАД для проектов офисной недвижимости начала активно развиваться в последние два года". Столичные инвесторы и девелоперы стали обращать внимание и на города-спутники ближнего Подмосковья, такие как Химки, Красногорск, Одинцово, Реутов, Мытищи. "По мнению аналитиков рынка, за последние два года деловая активность в "ближнем поясе", образованном городами-спутниками, развивалась довольно интенсивными темпами, и в настоящее время имеются все предпосылки для дальнейшего роста. Тем более что сегодня этот рынок еще недостаточно развит, поскольку, во-первых, всех крупных инвесторов и девелоперов притягивает Москва, во-вторых, из-за отсутствия сформированной бизнес-среды Подмосковье не хотят осваивать московские арендаторы. В-третьих, в Подмосковье недостаточно развита инфраструктура - транспортное сообщение, гостиничные и рекреационные площади. "Пока спрос со стороны московского офисного рынка распространяется лишь на район вблизи МКАД. В городах Подмосковья спрос представлен местными компаниями, которые ориентированы в основном на свой район. Этот спрос вполне удовлетворяется существующим предложением - нежилые помещения на первых этажах жилых домов, площади в зданиях НИИ и промзонах", - говорит директор направления офисной недвижимости компании Prime City Properties Александр Новиков. "При этом, - считает он, - потенциал у Московской области значителен - ввиду того, что Москва, расширяясь, будет все больше распространять вокруг себя свою социально-экономическую среду", - отмечает издание. Однако развитие сектора офисной недвижимости в Подмосковье связано и с серьезными преимуществами: более быстрыми сроками и процедурой получения участка под застройку, а также с возможностью освоения больших площадей. Кроме того, низка себестоимость строительства. Издание также отмечает, что в будущем центром притяжения деловой активности могут стать аэропорты и прилегающие к ведущим к ним трассам территории. Речь в первую очередь идет о Ленинградском шоссе.

О конкретном бизнес-проекте пишут "Ведомости" в номере от 16 мая. "Европейский мелкооптовый ритейлер номер два - Selgros Cash & Carry - начнет торговлю в России с Подмосковья. "Первый гипермаркет Selgros откроется во II квартале следующего года - земельный участок под него уже куплен. Эксперты считают, что Selgros упустила время: своего прямого конкурента - Metro Cash & Carry - догнать в России ей будет непросто... Председатель совета директоров и генеральный директор Otto Group Михаэль Отто сообщил, что участок под строительство первого российского гипермаркета Selgros уже приобретен в ближнем Подмосковье. Источник "Ведомостей", близкий к акционерам РТМ, сообщил, что сделка по покупке первого участка площадью 6 га в ближнем Подмосковье (на юго-востоке от столицы) как раз сейчас завершается", - отмечает газета.

В свою очередь, в номере от 14 мая "Комсомольская правда" предупреждает: "Через полвека в Подмосковье исчезнут все леса". В области в связи с интенсивным строительством и освоением земель нещадно вырубаются леса. Газета пишет: "Странная получается ситуация. С одной стороны, всем известная аксиома: 30 километров лесов в радиусе от Москвы - это неприкосновенный зеленый пояс. "Если они исчезнут, Москва задохнется. Уже сейчас столица обеспечивает себя свежим воздухом лишь на десять процентов, - говорит эксперт Центра охраны дикой природы Людмила Волкова. - Недостаток кислорода компенсируется за счет воздушных потоков, приходящих из других регионов. А представляете, что творится в столице с воздухом в безветренные дни, когда эти потоки до нас не доходят? Но, оказывается, юридически такого понятия, как защитный пояс, не существует. Об этом сообщила министр экологии Московской области Алла Качан в одном из интервью: "Я бы назвала этот термин ("зеленый пояс") лукавым. Нет такого понятия ни в Градостроительном кодексе, ни в каком другом документе". "К сожалению, у нас нет никаких полномочий распоряжаться лесами, - объяснили "КП" в Министерстве экологии и природопользования Московской области. - Леса всегда были в федеральном ведомстве. Да и по новому Лесному кодексу наша область - единственная в России, которой леса не отдали".

Ирина Рысева