Влияние правоохранительных органов на рынок земли в России: проект ИА REGNUM и портала Индикаторы рынка земли

ИА REGNUM в рамках совместного проекта с интернет-порталом "Индикаторы рынка земли" начинает публикацию цикла исследований и аналитических материалов об особенностях функционирования земельных отношений и рынка земли в России. Ниже представлен аналитический обзор "Влияние правоохранительных органов на рынок земли в Российской Федерации", индекс интереса к земельной тематике в России и на Украине, а также уникальная авторская разработка - "Агрокалькулятор".

Влияние правоохранительных органов на рынок земли в Российской Федерации

Массовость публикаций в СМИ о конфликтах в сфере земельных отношений показывает актуальность аналитического исследования проблем и перспектив воздействия правоохранительных органов на рынок земли в России. Проблемы влияния правоохранительных органов имеют и существенную практическую нагрузку, прежде всего, в области государственного управления и создания правового пространства рынка земли в Российской Федерации. Практические вопросы управления земельным рынком, как и землепользованием, в регионах всё чаще выявляют пробелы в законодательстве и дублирующие механизмы воздействия на рынок, как со стороны силовой ветви власти, так и со стороны административной. Нередко интересы ветвей пересекаются, что даёт дополнительные источники и опыт для законодателей и управленцев. Основной проблемой российского рынка земли, равно как и влияние на него правоохранительных органов, является правовой нигилизм в этой сфере. В сочетании с относительной неразвитостью кадастрового учёта это умножает проблемы для правоохранителей, но упрощает ситуацию для собственников (правда только в ограниченном периоде времени).

Надо сказать, что общая картина земельного рынка до 2007 года оставалась безрадостной. Искажённые представления административной вертикали о пределах собственной компетенции в управлении земельными ресурсами создали задел для усиливающихся злоупотреблений на рынке земли. С начала 2008 года эта волна начинает постепенно убывать. На это время приходится усиление активности органов прокуратуры и МВД по проверке соблюдения законодательства и целевому использованию ресурсов на земельном рынке. Но как показывает проводимый нами анализ изменений индексов (см. раздел "Индикаторы"), усилением активности ситуацию исправить удаётся с трудом. Здесь начинает оказывать влияние ещё одна проблема - практическая безнаказанность чиновников по итогам проверок. Выявленные нарушения наказываются не всегда, и даже кратное усиление активности на ситуацию влияет мало.

На уровне непосредственной работы с земельными участками административные органы в ряде регионов устанавливают собственные правила игры, сталкивая между собою правоохранительные органы. Существенное влияние на это оказывает дублирование контрольных и надзорных функций различными органами, как со стороны вертикали прокуратуры, так и со стороны административной вертикали.

Необходимо отметить, сколько бы ни делали правоохранительные органы для поддержания и соблюдения законности и управляемости на рынке земли, их усилия оказываются бесполезными ввиду отсутствия государственной политики в области земельных отношений. Государство уже столкнулось с её необходимостью в процессе резервирования земель транспорта, подготовки участков для проведения Олимпиады в Сочи. Но ввиду отсутствия стратегии развития рынка земли оно пошло по пути точечного ужесточения законодательства, так как судебные и временные издержки процессов выкупа участков имеют свою цену. Таким образом, административная вертикаль побеждает, а правоохранительные органы отодвигаются федеральным центром на второй план. Вполне возможно, что усиление "вала" борьбы с нарушениями законодательства на рынке земли станет последней эффективной мерой для правоохранительных органов при инерционном сценарии развития событий на рынке земли РФ. С полным текстом обзора можно ознакомиться на портале "Индикаторы рынка земли".

Индекс интереса к земельной тематике в России и на Украине

Индекс интереса к земельной тематике построен на процентной оценке количества упоминаний в центральных, региональных и интернет СМИ проблем формирования, функционирования и регулирования рынка земли. Индекс строится на базе, приближённой к полной выборке, публикаций СМИ и новостных лент по фиксированному набору ключевых слов (рынок земли, закон о земле, кадастр, кадастровая оценка, землепользование, земельные отношения, коттеджный (дачный, земельный) участок, налог, аренда, ипотека, загородная недвижимость, особая экономическая зона, туристическая зона, туристско-рекреационная зона). Значение индекса представляет собой суммарную величину общего количества упоминаний за каждый текущий день в течение недели, разделённую на суммарное значение общего количества источников информации, анализируемых в каждый день в течение этой же недели (в среднем - около 4000 каждый день). В последующем это число может изменяться в зависимости от используемых для анализа информационных баз.

Каждая публикация в зависимости от ее источника (федеральное или региональное СМИ, электронное или печатное) оценивается по определенной "шкале весомости". Сочетания ключевых слов, не охватывающие контекстом проблемы земельного рынка, не учитываются. В выборке не представлены специализированные научные издания по проблемам земельного рынка по причине специфичности интересов, вызывающих к жизни публикации в них. Гипотеза рейтинга: динамика среднего прироста или снижения интереса аудитории в рассматриваемых временных периодах позволяет обозначить ключевые процессы в публичном поле формирования рынка земли, примерно оценить интенсивность его формирования в существенных всплесках уровня интереса СМИ и аудитории к выделенным проблемам рынка. Индекс интереса к земельной тематике строится недельным шагом с ежемесячным подведением итогов его динамики.

Начиная со второй декады февраля, Индекс интереса к земельной тематике (Iизт) продолжает постепенный рост. Интерес СМИ к проблемам рынка земли преодолел барьер в 3,1% публикаций по рынку земли от общего объёма публикаций в СМИ и лентах новостей. Если рост продолжится и дальше, до преодоления барьера сентября прошлого года в 3,3% публикаций останется совсем немного. Сейчас тренд индекса перешёл в стадию коррекции. Если общий тренд роста Iизт с небольшими периодами коррекции продолжится, то интерес к рынку земли на уровне сентября-октября прошлого года будет полностью восстановлен.

В начале марта наибольшее влияние на тренд Индекса интереса к земельной тематике (Iизт) оказал ввод в действие норм закона "О государственном кадастре недвижимости". Законом вводится понятие кадастрового инженера, изменяется вид и перечень документов, сроки кадастрового учёта земельных участков. Также законом теперь будет регулироваться выкупная цена земли под предприятиями, приватизированными в различные формы собственности. Это существенная веха в развитии регулирования рынка земли в РФ, но остановить коррекцию тренда индекса обсуждение этой темы не смогло. Общий рост интереса к проблемам земельного рынка можно охарактеризовать как качественный: с начала февраля произошёл существенный сдвиг в интересе к обсуждаемым событиям на рынке земли. Если и остались "рудименты" дискуссий о развитии ипотечного кредитования и использования других финансовых инструментов для стимулирования развития рынка земли, то они приобрели новый оттенок и стали диспутами о применимости самих инструментов в условиях надвигающегося кризиса, безотносительно к рынку земли.

Кроме общих Индекса открытости/прозрачности и Индекса свободных территорий, осуществляется расчет этих индикаторов и для некоторых регионов Российской Федерации и Украины. Подробнее можно посмотреть - здесь.

"Агрокалькулятор"

Представленная информационно-аналитической службой интернет-портала "Индикаторы рынка земли" разработка является уникальным инструментом, основная цель которого - дать возможность потенциальному инвестору (или менеджеру сельскохозяйственного растениеводческого проекта) рассчитать предварительные значения ряда показателей экономической эффективности вложений:

денежного потока, который может создаваться бизнес-деятельностью на земельном участке заданной площади;

необходимых инвестиций в основной и оборотный капитал для ведения бизнес-деятельности и потенциальной прибыли;

результирующей финансовой доходности проекта на инвестируемый в него капитал;

экономически обоснованной "предельной" стоимости земли, которая используется для ведения бизнес-деятельности (т.е. максимальной цены земли, до уровня которой инвестору целесообразно покупать участки - в этом случае он будет получать дополнительную прибыль за счет наличия в своем "активе" дешевой земли, как основного средства производства).

Следует отметить, что данный инструментарий не может использоваться как окончательное средство для проведения финансово-экономических расчетов и принятия инвестиционных решений. Он предназначен для проведения только предварительных укрупненных расчетов и для определения потенциальной привлекательности инвестиционных идей и возможных инвестиционных проектов в сфере сельскохозяйственного растениеводческого бизнеса. Разработчики надеются, что созданный и предлагаемый пользователям Портала инструментарий "Агрокалькулятора" будет признан полезным и будет служить менеджерам и специалистам для проведения экспресс-оценок инвестиционной привлекательности растениеводческих проектов в российском сельском хозяйстве и инвестиционных проектов по приобретению и управлению сельскохозяйственными землями. С "Агрокалькулятором" и подробным описанием методики его использования можно ознакомиться на портале "Индикаторы рынка земли".